宅建試験に合格すると宅地建物取引士として独占業務にあたることがありますが、その一つに重要事項の説明があります。
その際、重要事項説明書という書類を作成することになるのですが、記載事項は基本的な17の項目の他に、契約によって追加するものがあるのです。
どんな契約の時にどんなことを記載するのか、区別がつくようにしておきましょう。
1 宅地・建物の貸借の場合
宅地建物の貸借の契約を結ぶ場合、17の基本的な記載事項に加えて次の事項を記載しなくてはいけません。
・契約期間および契約の更新に関する事項
・定期借地権を設定する場合、または定期建物賃貸借もしくは終身建物賃貸借をする場合は、その旨
・宅地または建物の用途その他の利用に係る制限に関する事項
・敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することになる金銭の精算に関する事項
・管理が委託されている場合は、その委託を受けている者・企業の氏名または商号および名称、および住所または本店の住所
・台所、浴室、便所その他の当該建物の設備整備状況
宅地の貸借の場合、この事項を説明する必要はありません。
・契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとする場合はその内容
建物の貸借の場合、説明不要です。
2 信託受益販売の場合
信託契約とは、宅地建物の所有者が信託銀行などの信用のある者に、その宅地建物を預けることをいいます。
預ける者を委託者、預かった者を受託者、預かった宅地建物を信託財産といい、信託財産を預けることは信託すると呼びます。
受託者が預かった宅地建物を賃貸などして運用することで得た利益を委託者に渡す、という仕組みが信託契約で、委託者が受託者から利益を受ける権利を信託の受益権、または信託受益権といいます。
委託者が宅建業者の場合は、宅建業者が信託受益権を売却する際に相手方へ、その者が取得しようとしている信託受益権に関係する信託財産に関して売買契約成立前に取引士をし、重要事項を記載した書面（図面が必要であれば図面）を交付して説明をさせる必要があります。
説明すべき重要事項は、基本的な17の事項の「代金、交換差金および借賃以外に授受される金銭の額および当該金銭の授受の目的」「契約解除に関する事項」「損害賠償額の予定または違約金に関する事項」「手付金等を受領しようとする場合の手付金等保全措置の概要」「支払金または預り金を受領しようとする場合、保証の措置その他の保全措置を講ずるか、およびその措置を講ずる場合における措置の概要」「代金または交換差金に関する金銭貸借のあっせんの内容および当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しない場合の措置」以外の12の事項です。
信託財産が区分所有建物の場合は、区分所有建物の際に必要だった9つの事項も記載しなくてはいけません。
